Faktička eksproprijacija: Korišćenje imovine bez pravnog osnova i obeštećenja

Ipak, dešavaju se situacije gde se privatni posedi koriste za javne potrebe, a da pritom nije doneto formalno rešenje, niti je vlasnik o tome obavešten ili isplaćen. Iako Zakon o eksproprijaciji jasno definiše korake za legalan prenos imovine, ovakvi slučajevi predstavljaju direktno odstupanje od pravnih procedura. Bez obzira na to, oštećeni vlasnici imaju na raspolaganju konkretne pravne mehanizme za zaštitu svojih interesa.

Šta je faktička eksproprijacija?

Dok redovan postupak eksproprijacije podrazumeva strogo definisane korake i odluke nadležnih organa, javljaju se situacije koje zakon ne definiše direktno – takozvana faktička eksproprijacija. Ovaj termin se ne koristi eksplicitno u zvaničnim propisima, ali precizno opisuje stanje na terenu.

Kada je u pitanju faktička eksproprijacija sudska praksa se bavi slučajevima gde lokalne vlasti  ili državni organi izgrade objekte od javnog značaja, poput puteva, ulica ili druge infrastrukture, na privatnim parcelama koje prethodno nisu prošle zakonsku proceduru oduzimanja. To znači da se posed prinudno koristi bez zvanične odluke i bez isplate naknade vlasniku. 

Suštinski, vlasnik na papiru i dalje drži pravo svojine, ali se država prema toj nepokretnosti postavlja kao da je njena, čime se vlasničko pravo potpuno gubi. Ovakvo postupanje narušava ustavne garancije nepovredivosti imovine propisane članom 58 Ustava Republike Srbije.

Pravni izlaz iz ovakve situacije je zahtev za naknadu za zemljište koje je faktički oduzeto. Cilj je da se kroz isplatu tržišne vrednosti uspostavi narušeni balans između opšteg interesa i prava pojedinca, uz poštovanje osnovnih zakonskih načela.

Odgovornost i pasivna legitimacija kod faktičkog oduzimanja imovine

U situacijama gde se privatni posed koristi za opšte potrebe bez zvaničnog rešenja i naknade, teret odgovornosti ne leži na vlasniku čija su prava ugrožena. Odgovornost snosi pravno lice koje je iniciralo, omogućilo ili realizovalo korišćenje tog zemljišta u javne svrhe.

Najčešće su to jedinice lokalne samouprave (opštine i gradovi), javna preduzeća ili državne institucije koje upravljaju projektima od javnog značaja. Iako formalni upravni akt nije donet, postoji jasna pravna osnova da se ovi subjekti označe kao odgovorne strane u postupku.

U pravnom smislu, ovi subjekti poseduju pasivnu legitimaciju. To znači da su upravo oni strana protiv koje oštećeni vlasnik pokreće postupak pred nadležnim organima kako bi ostvario pravo na naknadu za imovinu koja mu je faktički oduzeta.

Postupak za ostvarivanje naknade za oduzetu imovinu

U slučajevima kada je parcela, na osnovu planskih dokumenata i po sili zakona, postala deo javne svojine i privedena nameni, vlasnik ne sme da trpi štetu zbog toga što nadležni organi nisu pokrenuli zvaničnu proceduru niti doneli rešenje o isplati.

Vlasnik u takvim okolnostima ima zakonsku mogućnost da podnese tužbu sudu i zahteva novčano obeštećenje pod istim uslovima koji važe i za redovnu eksproprijaciju. Pravo na naknadu se ne odnosi isključivo na samo zemljište, već obuhvata i sve objekte, kao i biljne kulture koje su se na toj lokaciji nalazile u momentu kada je imovina faktički uzeta.

Ovde je važno istaći da potraživanje naknade u ovim specifičnim sporovima ne zastareva.

Čak i kada izostane formalno sprovođenje zakonske procedure, pravo na isplatu vrednosti oduzete imovine ostaje zaštićeno, što daje mogućnost vlasnicima da putem suda dođu do pravičnog iznosa.

Dokazivanje prava i utvrđivanje vrednosti kod faktičkog oduzimanja

Da bi zahtev za obeštećenje bio osnovan, neophodno je potvrditi da je na konkretnoj parceli zaista izgrađen objekat od javnog značaja. Takođe, podnosilac mora da priloži dokaz o vlasništvu, što može da bude ugovor o kupoprodaji, pravosnažno rešenje o nasleđivanju ili neki drugi relevantan dokument iz katastra.

Precizno definisanje površine koja je zauzeta, kao i procena uticaja izvedenih radova na preostali deo imovine, neophodni su koraci u postupku. Ovi parametri se po pravilu utvrđuju angažovanjem veštaka građevinske i geodetske struke, koji na terenu obavljaju potrebna merenja i analize.

Visina naknade se obračunava prema tržišnim cenama sličnih nepokretnosti na toj lokaciji, srazmerno delu zemljišta koji je faktički oduzet.

Iako se sudovi često oslanjaju na podatke Poreske uprave, važno je napomenuti da procene ove institucije služe samo kao orijentir. One često ne odražavaju stvarnu tržišnu vrednost, pa se realna cena najčešće utvrđuje kroz dopunska veštačenja kako bi se osiguralo pravično obeštećenje vlasnika.

Da li je fizička izgradnja neophodna za faktičku eksproprijaciju?

Često se pogrešno veruje da do nezakonitog oduzimanja imovine dolazi isključivo ako su na parceli već započeti konkretni građevinski radovi ili je postavljena infrastruktura.

Zapravo, za postojanje ovakve situacije dovoljno je da je vlasniku suštinski onemogućeno da nesmetano koristi svoj posed, čak i kada fizičkih intervencija na terenu još uvek nema. U takvim okolnostima moguće je dokazivati da je postupanje nadležnog organa bilo suprotno zakonu i da je pravo svojine uskraćeno bez sprovođenja formalnog postupka.

To se, na primer, odnosi na prenamenu zemljišta u planskoj dokumentaciji, upis u katastar bez saglasnosti vlasnika ili stavljanje parcele u javnu funkciju bez odgovarajuće odluke. Upravo zbog ovih specifičnosti, neophodna je stručna podrška od samog početka kako bi se osigurala zakonitost celog postupka i ostvarilo pravo na punu naknadu za oduzeta imovinska prava.